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Plus-value,
Que gagnez-vous ? |
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Définition |
Lorsque l’on vend un logement, un immeuble ou un terrain non bâti à un prix supérieur
à son prix d'achat. Le montant de la plus-value est imposé sur le revenu mais il
existe des cas d’exonération. La plus-value est dite « nette » lorsqu’elle e été
minorée ou majorée par certains frais (frais d’agence, TVA, expertises).
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Le Régime de Taxation |
Depuis peu, l’exonération totale des plus-values intervient au bout de 15 ans et
non plus de 22 ans actuellement. Un abattement annuel de 10 % est effectué sur le
montant de la plus-value dès la cinquième année et remplace l’ancien coefficient
d'érosion monétaire. Un abattement forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition du
bien est également appliqué pour tenir compte des travaux.
Ajoutons que “ les frais de notaire ” (droits de mutation à titre gratuit ) payés
lors de l’acquisition sont pris en compte pour la détermination du prix d'acquisition
et qu’un abattement fixe de 1 000 € sur le montant de la plus-value est appliqué
à chaque opération.
Ces diverses corrections étant faites, la plus-value est imposée au taux de 16 %,
auxquels s’ajoutent 10 % de prélèvements sociaux (CSG de 7,5 %, CRDS de 0,5 % et
prélèvement de 2 %.) Sont maintenues les exonérations de plues-values réalisées
lors de la vente de la résidence principale, sur les opérations de remembrement
et d’expropriations pour cause d'utilité publique, lorsque le prix de la cession
est inférieur ou égal à 15 000 €.
Depuis le 1er janvier 2004, c’est le notaire qui doit faire la
déclaration pour
ses clients. Il la prélève du prix de vente payé par l’acquéreur et, lors de l’enregistrement,
la verse directement au trésor public. Toutefois, rien ne change pour les plus-values
concernant les ventes de 2003, elles seront déclarées en 2004, dans les conditions
habituelles.
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Les cas d’exonération |
Une exonération totale d’impôt peut être effective ,soit en raison de la nature
des biens cédés, soit en raison de la nature des opérations réalisées, soit en raison
de la qualité du cédant.
A Selon la nature des biens cédés :
* le logement constitue la résidence principale habituelle du propriétaire, au moment
de la cession, et non plus l'occupation est effective soit depuis la date d'acquisition
ou d'achèvement, soit postérieurement à cette date mais à condition qu'elle ait
duré 5 ans de manière continue ou discontinue.
* Le logement constitue la résidence secondaire ou un logement qui n’est pas la
résidence principale ; La plus-value consécutive à la première cession est exonérée
si :
- le propriétaire ou son conjoint n'est pas propriétaire de sa résidence principale,
- il s'agit réellement d'un logement, c'est-à-dire un local à usage d'habitation
(maison individuelle, appartement dans un immeuble collectif, etc.),
- la cession est réalisée au moins 5 ans après l'acquisition ou l'achèvement du
logement,
- la vente n'intervient pas moins de 2 ans après celle de la résidence principale
du cédant.
* S’il s’agit d’un immeuble ou d’un terrain à bâtir possédé depuis plus de 22 ans.
B La nature des opérations réalisées :
Il y a exonération s‘il s’agit :
* D’opérations d'échange réalisées dans le cadre d'un remembrement rural ou urbain.
* D’opérations d'échange amiable de biens ruraux.
* De cession d'immeuble dont le prix de vente n'excède pas 4600 € dans l'année.
* De terrains agricoles ou forestiers dont le prix de cession au m2 n'excède pas
:
1,37 € pour les vignobles à appellation contrôlée et les cultures florales,
1,40 € pour les cultures fruitières et maraîchères,
1,07 € pour les vignobles VDQS ainsi que
ceux situés dans la région délimitée "
Cognac ",
0,76 € pour les autres vignobles,
0,61 € pour les autres terrains agricoles.
Les mêmes règles sont attribuées
aux cessions de parts de groupements agricoles
ou forestiers.
* D’Immeubles constituant la résidence en France de Français résidant à l'étranger
dans la limite d'une seule résidence par contribuable.
* D'expropriation : si l'indemnité est réutilisée dans les 6 mois pour l'achat d'un
bien de même nature.
C la qualité du cédant :
* S’il s’agit d’une plus-value immobilière réalisée par des contribuables dont la
valeur du patrimoine n'excède pas 60 980 €, chiffre majoré de 15 244 € par enfant
à charge à partir du 3e.
* Plus-value réalisée par des titulaires de pensions vieillesse non imposables du
fait de la faiblesse de leurs revenus.
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BON A SAVOIR |
L'exonération porte également sur les dépendances immédiates et nécessaires de la
résidence principale : garage, jardin, terrain à concurrence de 2 500 m2.
Le délai de 5 ans, nécessaire dans certains cas pour bénéficier de l'exonération
de la plus-value, n'est pas exigé lorsque la cession est justifiée par des événements
liés à la situation personnelle, familiale ou professionnelle du contribuable (invalidité,
changement de résidence principale lié à un changement d'activité professionnelle,
départ en retraite, etc).
C. G.I. : Art. 150 C. II, 150 A, 150 B, 150 D, 150 F
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